Mehrere Erben (mind. zwei) müssen gemeinsam das Erbe aufteilen, wenn es kein Testament dazu gibt. Bei einer Immobilie ist das schwierig. Soll die Immobilie verkauft oder vermietet werden? Soll einer der Erben in der Immobilie wohnen? Zahlt er dann eine Miete an die anderen Erben oder zahlt er diese aus? Ist die Immobilie so hoch verschuldet, dass das Erbe lieber ausgeschlagen werden sollte? Es ist immer kostengünstiger sich über diese Fragen zu einigen, jedoch sind auch rechtliche Schritte möglich, wenn es zu Streitigkeiten kommt.

Der aktuelle Wert der Immobilie sollte festgestellt werden, damit eine objektive Entscheidung möglich ist. Die Höhe des aktuellen Verkehrswertes einer Immobilie bestimmt auch über die Höhe einer möglichen Erbschaftssteuer. Lesen Sie hierzu mehr unter Werteinschätzung.

Die sinnvollste Variante bei einer schwierigen Erbengemeinschaft ist sicherlich der Verkauf, da sich Bargeld besser aufteilen lässt und Streitigkeiten so beigelegt werden können. Wenn sich die Erben nicht über den Verkauf einigen können, kann ein Erbe die anderen auszahlen: sprich die anderen Erben verkaufen Ihren Anteil an ihn. Hier könnten jedoch Spekulationssteuern für die Verkäufer anfallen. Der eine Erbe kann nach dem Verkauf mit der Immobilie verfahren, wie er möchte. Für die Auszahlung benötigt er das Bargeld oder er muss einen Kredit aufnehmen.

Alle Erben haben ein Vorkaufsrecht von 2 Monaten. Lesen Sie mehr zum Thema unter: Vorkaufsrecht.

Bei einem vorgezogenem Erbe findet sich häufig eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese wird zur Sicherheit des Erblassers eingetragen. Sollten die Erben nicht so verfahren, wie vereinbart oder die Immobilie verkaufen, wird das Haus oder die Wohnung an den vorherigen Eigentümer rückübertragen. Für einen Verkauf ist diese Vereinbarung ein großes Verkaufshindernis, weshalb sich alle Parteien vor dem Verkauf einig sein sollten. Die Rückauflassungsvormerkung kann auch im Falle der Scheidung angewendet werden.

Wenn die Immobilie verkauft wurde, wird zuerst der noch offene Kredit, falls vorhanden, bei der Bank und die mögliche Vorfälligkeit abbezahlt. Anschließend kann das Bargeld unter den Erben aufgeteilt werden.

Wenn Sie sich nicht einigen, dann können Sie das Nachlassgericht bitten, sich um diese Angelegenheit zu kümmern. Das Nachlassgericht fungiert als letzte Instanz für eine einvernehmliche Einigung. Wenn das nicht klappt, können Sie klagen.

Ist das ratsam? Die Klage kann mindestens ein Jahr in Anspruch nehmen, kostet viel Geld und führt zu einem Kaufpreisverlust durch Zwangsversteigerung. Außerdem fallen hohe Kosten für die Versteigerung an. Wir raten Ihnen zu einem professionellen Verkauf und einer außergerichtlichen Einigung. Ziel einer Auseinandersetzungsklage ist die Zustimmung der anderen Erben zu Ihrem Teilungsplan: Z.B.: soll die Immobilie verkauft und das Bargeld unter den Erben aufgeteilt werden. Wenn es nur um die Immobilie als Erbschaft geht, kann auch gleich eine Teilungsversteigerung beantragt werden. Per Gerichtsbeschluss wird festgelegt, dass das gesamte Grundstück versteigert werden soll. Ihre Miterben können jetzt die Einstellung der Zwangsversteigerung für in der Regel sechs Monate beantragen. Das Gericht wägt die Interessen gegeneinander auf und entscheidet im Zweifel gegen Sie. Nach den sechs Monaten kann ein weiterer Antrag der Miterben von in der Regel sechs Monaten gestellt werden. Das heißt, dass Sie ein Jahr auf die Zwangsversteigerung warten! Sie streiten sich also ein Jahr lang mit Ihren Miterben. Da ist es bei weitem sinnvoller, sich zu einigen und das Jahr für den Verkauf zu nutzen. Das erspart Ihnen Zeit, Geld und Nerven.

Bei einer Erbschaft wird keine Grunderwerbssteuer fällig, stattdessen gibt es Regelungen zur Erbschaftssteuer. Grundlage der Erbschaftssteuer ist unter anderem der aktuelle Verkehrswert der Immobilie und die Steuerklasse der Erben. Für Kinder und Ehepartner gelten unterschiedliche Freibeträge. Außerdem greifen Versorgungsfreibeträge, die abhängig vom Familienstand sind. Die Erbschaftssteuer kann wegfallen, wenn der Erbe 10 Jahre selbst in der Immobilie lebt. Für Kinder und Enkel gibt es Einschränkungen: Hier gilt die Erbschaftssteuerfreiheit nur bis zu einer bestimmten Wohnfläche. Die Befreiung von der Erbschaftssteuer entfällt, wenn innerhalb der 10 Jahre die Immobilie verkauft oder vermietet wird.

Für z.B. den Erbauseinandersetzungsvertrag, die Grundbucheintragung und den Notar fallen nicht unerhebliche Kosten an: Diese können Sie bei einem Gewerbe steuerlich als Anschaffungsnebenkosten abschreiben, da diese durch die Regelung des Erbes entstehen.