Sachmängel betreffen die Beschaffenheit und Eigenschaften der Immobilie: z.B. Dach & Fassade, Türen & Fenster, Keller & Decken, Elektro & Heizung.

Der Verkäufer ist dafür verantwortlich, dass die Immobilie frei von Rechtsmängeln ist. Im Falle einer Klage muss der Verkäufer genau das beweisen können. Rechtsmängel liegen immer dann vor, wenn eine dritte Partei noch einen Rechtsanspruch in Form von Nutzung, Besitz oder Eigentum auf die Immobilie hat. Rechtsmängel können z.B. sein: fehlende Baugenehmigungen, nicht genehmigte Dauerwohnrechte.

Ein Mangel tritt immer dann auf, wenn der Ist-Zustand der Immobilie nicht dem vertraglichen Soll-Zustand entspricht. Tritt dieser Fall ein, kann der Käufer gegebenenfalls Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen: also Anspruch auf Nacherfüllung, Rücktritt, Kaufpreisminderung oder Schadensersatz.

Beim Verkauf von Gebrauchtimmobilien ist im Kaufvertrag vermerkt, dass die Immobilie so verkauft wird, wie gesehen und besichtigt. Das heißt, es wird davon ausgegangen, dass der Käufer offene Mängel, wie z.B. Risse an der Fassade, gesehen hat. Der Gesetzgeber geht auch davon aus, dass dem Käufer bei einer gebrauchten Immobilie bewusst ist, dass die Rohre, Dämmung, Schallisolation, Statik, Heizungsanlage usw. veraltet sind. Das heißt, dass der Verkäufer nicht für versteckte Mängel in Haftung genommen werden kann, die typisch für Gebäude eines bestimmten Baujahres sind.

Hat der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen, stehen dem Käufer Gewährleistungsansprüche zu. Das gilt jedoch nur, wenn dem Käufer diese Mängel nicht bekannt waren. Arglist liegt immer dann vor, wenn der Verkäufer den Mangel mit Absicht verschwiegen hat, damit der Interessent die Immobilie kauft, was er sicherlich nicht getan hätte, wenn ihm der Mangel bekannt gewesen wäre. Der Verkäufer haftet jedoch auch, wenn der Käufer die Immobilie ungeachtet des Mangels gekauft hätte, wenn ihm der Mangel bekannt gewesen wäre. Der Käufer muss nachweisen können, dass dem Verkäufer der Mangel bekannt war und er ihn arglistig verschwiegen hat. Dazu wird meistens ein Sachverständiger hinzugezogen, der prüft, ob der Mangel schon seit längerem besteht.

Wenn der Verkäufer eine Garantie für die Eigenschaften der Immobilie abgibt, dann haftet er unverschuldet für die Mängel. Das heißt, auch wenn er nichts von den Mängeln wusste. Selbst wenn der Käufer grob fahrlässig war und bestimmte Mängel hätte erkennen müssen, haftet der Verkäufer, wenn er für den Mangel eine Garantie abgegeben hat.

Die Ansprüche des Käufers verjähren nach einer gewissen Zeit. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln beginnt die Verjährungsfrist jedoch erst, wenn der Käufer den Mangel entdeckt oder wegen grober Fahrlässigkeit nicht entdeckt hat.

Der Verkäufer sollte keine Garantie abgeben und keine Mängel arglistig verschweigen. Natürlich bedarf die Erwähnung eines Mangels eines gewissen Fingerspitzengefühls. Sie sollen Ihren Käufer nicht verschrecken. Das kann sich negativ auf den Kaufpreis auswirken oder den Kauf ganz verhindern.