Rechtliche Stolperfallen ausschließen!

Bei der Immobilienübergabe müssen Sie darauf achten, dass alles korrekt dokumentiert wird und rechtliche Grundsätze eingehalten werden. Außerdem sollten Sie die wichtigste Regel beachten: Keine Übergabe vor Kaufpreiszahlung! Dann kann Ihnen auch nichts passieren. Wir unterstützen auch bei der Übergabe, stellen ein geeignetes Protokoll zur Verfügung und vermitteln zwischen den Parteien.

  • Checkliste Übergabe

  • Übergabe – Formular erstellt

  • Ablesen aller Zähler für Strom, Wasser, Gas usw.

  • alle Schlüssel übergeben

  • bei den Versorgern ab- & anmelden

  • Bedienungsanleitungen übergeben & Unterweisung der Käufer in technische Geräte

  • alle Hausunterlagen übergeben

  • Datum & Unterschrift von Käufer und Verkäufer

Keine Übergabe vor Kaufpreiszahlung!

Sie sollten die Immobilie nicht übergeben, solange sich der Kaufpreis nicht auf Ihrem Konto oder auf dem Notaranderkonto befindet. Die Immobilienübergabe vor Kaufpreiszahlung ist mit einem hohen Risiko verbunden: Der Käufer kann nachher nicht zahlen und hat schon Umbau- und Abrissmaßnahmen vorgenommen. Außerdem können Sie den Käufer erst mit einer Räumungsklage wieder aus Ihrer Immobilie bekommen, wenn er sich weigert zu gehen. Das ist mit erheblichen Kosten und einem großen Zeitaufwand verbunden.

Wann findet die Übergabe statt?

Wenn der Kaufpreis geflossen ist, findet üblicherweise die Übergabe statt. Der Käufer muss zu dem Zeitpunkt noch nicht Eigentümer der Immobilie sein.

Begriffserklärung Eigentum & Besitz

Im deutschen Recht unterscheidet man zwischen Eigentum und Besitz. Eine Immobilie kann z.B. einem Vermieter (Eigentümer) gehören. Diese Immobilie ist jedoch im Besitz des Mieters.

Wann ist der Käufer Besitzer der Immobilie?

Nach der Übergabe befindet sich die Immobilie im Besitz des Käufers.

Wann ist der Käufer Eigentümer der Immobilie?

Der Käufer ist erst Eigentümer, wenn er in Abt. I des Grundbuches steht.

Wann ist der Käufer Eigentümer und Besitzer?

Nach der Übergabe und wenn er in Abt. I des Grundbuches steht.

Was muss ich während der Übergabe alles beachten?

Es werden alle Schlüssel übergeben. Die Zählerstände für Strom, Wasser usw. werden abgelesen. Außerdem ist es üblich, dass es eine Anweisung für alle technischen Geräte gibt. Die gesamte Übergabe wird auf einem Formular festgehalten, dass von allen Parteien unterschrieben wird. Damit beugen Sie Streitigkeiten vor

Nutzenwechsel

Nach der Übergabe darf der Käufer die Immobilie zu seinen Zwecken allein nutzen: Er kann Renovierungs- und Umbaumaßnahmen durchführen, er kann in die Immobilie bereits einziehen, er erhält ab jetzt die Mietzahlungen usw. Deswegen nennt man den Käufer jetzt auch wirtschaftlichen Eigentümer. Sie als Verkäufer dürfen die Immobilie nun nicht mehr nutzen.

Lastenwechsel

Ab der Übergabe muss der Käufer alle Kosten (Lasten) der Immobilie bezahlen: also Versicherungen, Verbrauchskosten, Grundsteuer, Wohngeld bei Eigentumswohnungen, Erschließungskosten, die nach der Übergabe begonnen oder fertiggestellt werden usw.

Gefahrenübergang

Die Gefahr der Beschädigung oder Zerstörung der Immobilie geht mit der Übergabe auf den Käufer über. Das heißt z.B., wenn ein Sturm das Dach nach der Übergabe beschädigt, muss der Käufer die Kosten dafür tragen. Wenn der Sturm vor der Übergabe das Dach beschädigt, müssen Sie als Verkäufer die Kosten dafür tragen.

Übergang der Versicherungen

Mit der Übergabe ist die Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer übergegangen. Er ist also für Schneebeseitigung usw. und der Bewahrung Dritter vor Schaden zuständig.

Zwischen Übergabe und Eigentumsüberschreibung

Da der Käufer erst Eigentümer wird, wenn er in Abt. I steht, gibt es nach der Übergabe ein zeitliches Zwischenstadium bis zur Eigentumsüberschreibung, in der auch Kosten bezahlt werden müssen. Versicherungen und Grundsteuer zur Immobilie müssen vom Verkäufer weiter bezahlt werden, solange der Käufer noch nicht Eigentümer ist. Bei Eigentumswohnungen muss der Verkäufer das Wohngeld noch bis zur Eigentumsübertragung zahlen. Diese Kosten erhält der Verkäufer vom Käufer wieder zurück. Es findet also eine zweite Abrechnung statt. Üblicherweise stellt der Verkäufer von Wohnungen dem Käufer bereits eine Stimmrechtsvollmacht für die Eigentümerversammlung zur Verfügung, da der Käufer, bis er Eigentümer ist, kein Stimmrecht hat, da er nur Besitzer der Immobilie ist. Die Zahlung der Kosten kann natürlich auch so geregelt werden, dass der Käufer diese gleich übernimmt. Sie sollten sich als Verkäufer jedoch nicht darauf verlassen.