Immobilie Plaue

MFH mit vier Einheiten & KG

 Kurzbeschreibung

Zum Verkauf steht ein massives Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten, einem geräumigen Dachboden und einem Kellergeschoss. Alle Wohnungen sind vermietet und verfügen über jeweils drei Zimmer, eine separate Küche, ein Bad sowie einen Flur. Jedem Mieter steht ein Stellplatz und ein Kellerraum zur Verfügung.

  • Grundstücksfläche: ca. 507 m²

  • Wohnfläche: ca. 250  m²

  • Nutzfläche: ca. 260 m²

  • Ursprungsbaujahr: 1936

  • fiktives Baujahr: 2008

  • Zimmeranzahl: 12

  • Kaufpreis: 440.000 Euro

  • keine Käuferprovision

 Ausstattung

  • 4 vermietete Wohneinheiten

  • 4 Kellerräume

  • 4 PKW-Stellplätze

  • 4 Terrassen mit Gartenanteil

  • Dachboden

  • 2 Fahrradräume

  • Hauswirtschaftsraum

  • Heizungsraum

  • Anschlussraum

  • Abstellraum

 Online-Besichtigung

 Energieausweis

Energieverbrauchsausweis: Endenergieverbrauch: 55 kWh/(m2*a), Energieeffizienzklasse: B, Baujahr 2008, wesentl. Energieträger: Gas

 Kontaktanfrage

Füllen Sie bitte das Kontaktformular aus. Sie erhalten von uns werktags innerhalb von 24h das Exposé mit der Adresse und ggf. einen Terminvorschlag.

  • Telefon: +4930 565 91807, Mo – Fr / 10:00 – 18:00 Uhr

Das Grundstück befindet sich nur ca. 550 m von der nächsten Badestelle am Wendsee entfernt. Die atemberaubende Brandenburger Wasserlandschaft lässt sich mit dem Hausboot, Kanu oder Motorboot erkunden. Boote lassen sich am Yachtcharter De Drait, beim Bungalowbootsverleih, Hausfloss Plaue, WBF Hafen oder bei Brauckmannboote ausleihen. Wer am Stadtpark über die Seegartenbrücke radelt, gelangt zum Segelverein Kirchmöser. Es gibt außerdem einen Ruderverein. Eine kostenlose Slipanlage rundet das Wassersportangebot rund um Plaue ab. Vor der Haustür befindet sich das Wandergebiet „Hochsitz“ und das Landschaftsschutzgebiet „Große Freiheit“.

Freizeit

In Plaue haben Ihre Mieter einige Möglichkeiten, um sich zu amüsieren: Im Freizeitcenter Margaretenhof gibt es einen Kinderspielplatz, eine Minigolfanlage, eine Bowlingbahn und einen Biergarten. Veranstaltungen finden im Schloss Plaue statt. Angler kommen hier auch auf Ihre Kosten. Im Ort ist ein Angelgeschäft ansässig und in den umliegenden Gewässern gibt es zahlreiche Fangplätze. Reitmöglichkeiten sind auf dem Hof „Zum faulen Hund“ zu finden. Hier wurde auch eine Schafskoppel errichtet. Ein erlebnisreiches Ausflugsziel ist die seenreiche Gemeinde Havelsee (ca.16,9 km): Neben einem Markt rund ums Tier, einem Storchennest mit Livekamera und dem Erlebnishof Kützkow gibt es hier eine kleine Uferpromenade mit einem Eiscafé und Bootsverleih. Die historische Innenstadt von Brandenburg an der Havel ist ca. 9,5 km entfernt und immer einen Besuch wert: Hier gibt es eine über 1000 Jahre alte Geschichte zu entdecken. Viele mittelalterliche Gebäude sind erhalten worden: z.B.  der Rathenower Torturm, die Kirchen, der Dom und die alte Stadtmauer. Wer sich sportlich betätigen möchte, kann das umliegende Havelland mit seinen vielen Fahrradwegen erkunden (z.B. die Tour Brandenburg oder die Radroute der Historischen Stadtkerne). Kunst und Kultur ist hier ebenfalls zu erleben: Jährlich finden Feste, Konzerte, Stadtführungen und mehr statt: z.B. der Brandenburger Klostersommer, Pop-Klassik im Sommer, im Brandenburger Theater finden Schauspiel, Kabarett, Kinderaufführungen usw. statt. Es gibt mehrere Museen und wechselnde Ausstellungen. Im Slawendorf lässt sich in das Mittelalter eintauchen: Lagerfeuer, Waffenschau, Showkämpfe und germanisches Essen inklusive.

Geschäfte

Rund um den See befinden sich mehrere Restaurants, Cafés und Bistros. Zu erwähnen sind unter anderem das Barockschloss Plaue, ein Veranstaltungsort mit Restaurant, das Restaurant Seeblick, die Bensdorfer Mühle, das Eiscafé im Freizeitcenter Margaretenhof und die Havelfischerei Betge mit einem eigenen Hofladen. Der Hofladen Knollenknobbe ist an der Plauer Landstraße zu finden und bietet ebenfalls Produkte aus der Region an.  An der B1 liegt der Spargelhof Hoppe. Fußläufig zum Haus gibt es REWE, Tchibo, eine Bäckerei, ein Fahrrad- und ein Schreibwarengeschäft. Außerdem sind in diesem Ort Norma, zwei Friseursalons, eine Tankstelle, eine Bank und eine Post ansässig.

Kita & Schulen

Im Ort befindet sich eine Kindertagespflege und ein Kinderförderverein. In Brandenburg an der Havel gibt es zwölf Grundschulen, fünf Oberschulen, drei Gymnasien, drei Förderschulen, zwei Oberstufenzentren, eine Bibliothek, eine Technische- sowie eine Medizinische Hochschule und eine                    Volkshochschule. Zusätzliche Bildungsangebote bieten das Naturschutzzentrum, eine Musik- und eine Zeichenschule. 

Verkehrsanbindung

Fußläufig zum Grundstück befindet sich eine Bushaltestelle (ca. 850 m). Hier fahren die Linien 560, 571 und E/525 Richtung Brandenburg Hauptbahnhof, Gartenstadt, Ziesar, Hohenstücken und zum Bahnhof Kirchmöser. Vom Bahnhof Kirchmöser (ca. 4,3 km) gelangen Sie mit dem RE1 nach Brandenburg an der Havel, Potsdam, Berlin, Magdeburg, Frankfurt (Oder) und Eisenhüttenstadt. Mit dem Auto erreichen Sie schnell die B1. Die Auffahrt zur A2 ist ca. 15 km entfernt.

Ärzte

In Plaue sind zwei Arztpraxen zu finden.  In Kirchmöser sind mehrere Allgemeinmediziner, ein Internist, ein Orthopäde, ein Kinderarzt, eine Physiotherapie, eine Frauenärztin und eine Apotheke ansässig. Im Brandenburger Stadtzentrum gibt es mehrere Apotheken, Optiker, Allgemeinmediziner, Orthopäden, Internisten, Zahn-, Kinder- und Frauenärzte. Außerdem wurden hier zwei Krankenhäuser errichtet: das Sankt-Marien-Krankenhaus und das Städtische Klinikum.

  • Bauweise

  • 2008 wurde das Haus vollständig entkernt, saniert und renoviert
  • Wände KG: vorhandenes Ziegelmauerwerk ca. 41 cm, IW-Ziegel ca. 27 cm & 39 cm, F90
  • Außenwände: vorhandenes Ziegelmauerwerk ca. 41 cm, F90
  • Putzfassade mit VWS-System ca. 10 cm, Buntsteinsockel, Kies als Spritzschutz
  • Trennwände: Giebelwand aus Ziegelmauerwerk ca. 24 cm, F90
  • Decken: massive vorhandene Kellerdecke F90, EG-Decke, vorhandene Holzbalkendecke mit GK-Abhängung F30
  • Dach: Vollholzsparrendach als Satteldach, Betondachstein, Pfannendeckung, anthrazit
  • Haustechnik: Elektrokasten in den Wohnungen, Telefondose & TV im Wohnzimmer, Wasserzähler im Bad, Gegensprechanlage im Flur
  • Fenster & Türen

  • Kunststofffenster, Isolierverglasung U-Wert = 1,1, OG teilweise vergittert
  • Haustür: Kunststoff mit Lichtauschnitt
  • Innentüren: edelholzfurniert mit Holzzarge, teilweise mit Glasausschnitt
  • KG & DG: T60 Türen
  • Wände & Böden

  • Böden: schwimmender Trockenestrich, Fliesen, Laminat
  • Wände: Raufasertapete
  • Treppenhaus: tapeziert, PVC Belag, Holztreppe (gestrichen)
  • Vollkeller

  • massiv, Mauerwerk, Fenster (vergittert) in fast allen Räumen, Trennwände teilweise aus Holz
  • Räume: 9 Räume, 2 Fahrradabstellplätze, Heizungsanlage, Haustechnik, Zähler
  • Heizung

  • Buderus Gasheizung, Logamax plus GB162, zentral, Warmwasserspeicher ca. 200l,  im Keller, vorhandener SchornsteinHeizkörper in den Wohnungen
  • Küche

  • separate Küchen, EBK gehört den Mietern, gefliest, Fliesenspiegel, einzeilige Küche mit Sitzplatz möglich
  • Sanitär

  • Duschbäder mit Fenster, Waschmaschinenanschluss, Handtuchtrockner, hell gefliest mit Bordüre, Wasserzähler, 1 Dusche erneuert
  • Erschließung

  • befestigte Straße, TV, Kabel, Internet, Strom, Wasser, Kanalisation
  • Internet & TV

  • Telekom Magenta Zuhause S, 16 Mbit/s max. im Download, 2,4 MBit/s max. im Upload 
  • Über die Magenta Mobil Speedbox gibt es bessere Geschwindigkeiten im Angebot (300 MBit/s max. im Download, 50 MBit/s max. im Upload, 100 GB/Monat Datenvolumen)
  • Laut Check24 sind O2, vodafone und EnBW alternative Anbieter
  • Grundstück

  • Maschendrahtzaun, neue Eingangspforte, gepflasterte Wege, befestigte Stellplätze für 4 PKW, Schuppen (Metall), 4 befestigte Terrassen & Gartenfläche (Rasen, Büsche, Sträucher), Mülltonnenabstellplatz am Eingang, Fahrradabstellplatz am Eingang

Wohneinheiten

Alle vier Wohnungen verfügen über 3 Zimmer, eine separate Küche, ein Duschbad und einen Flur. Die Bilder zeigen die Einheit  EG rechts im leeren Zustand. Zusätzlich stellen die Fotos dar, wie die Zimmer geweißt sowie möbliert aussehen könnten.

3 Zimmer

Wohnzimmer & Schlafzimmer, drittes Zimmer für Gäste, Kind oder zum Arbeiten, Fußböden: Laminat

separate Küche

Bodenfliesen, Fliesenspiegel, einzeilige EBK mit Sitzecke möglich, EBK Eigentum der Mieter

Duschbad

hell gefliest mit Bordüre, Fenster, Dusche, Handtuchheizkörper, Waschmaschinenanschluss

Dachgeschoss

Der geräumige Dachboden wurde in Holzkonstruktionsbauweise errichtet und dient den Mietern als Wäschetrocknungsfläche. Mehrere Fenster lassen das Tageslicht hinein. Es liegt außerdem Strom an. Dieses Geschoss kann über das Treppenhaus betreten werden.

Kellergeschoss

Der massive Vollkeller verfügt über neun Räume, ein Treppenhaus und einen Kellergang. Den einzelnen Wohneinheiten ist jeweils ein Kellerraum zugeordnet. Außerdem gibt es zwei verschiedene Abstellmöglichkeiten für Fahrräder. Im Heizungsraum sind  die Buderus Gasheizung und der Warmwasserspeicher untergebracht. Gleich daneben liegt der Hausanschlussraum mit den Zähler- und Elektrokasten, Wasserzähler uvm. Des Weiteren gibt es einen Gasanschlussraum und einen weiteren Abstellraum. Der sanierte Keller befindet sich in einem altersbedingten Zustand. Das Geschoss weist an einigen Stellen Ausblühungen auf.

Wirtschaftliche Kennzahlen

  • Kaufpreis: 440.000 €, Notarkosten ca. 1,5 %: 6.600 €, Grunderwerbssteuer 6,5%: 28.600 €
  • Jahresnettosoll- & -istmiete 15.830,28 €
  • Bodenrichtwert: 65 €/m2, Grundstücksgröße: 507 m2, Bodenwert: 32.955 €
  • Abschreibung: linear, 2% jährlich vom Gebäudewert über 50 Jahre
  • übliche Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre, +/-10 Jahre
  • umlagefähige Betriebskosten: 5.107,57 € für 2021, davon Heizung 1.584,37 €
  • nicht umlagefähige Betriebskosten: keine geplanten Instandhaltungen, Hausmeister & Verwaltung (Ista) vor Ort (1.129,60 € für 2021)

rechtliche Belange

  • qualifizierter Mietspiegel: Brandenburg an der Havel aus dem Jahr 2018, Fortschreibung 2020, Neuerhebung Mitte 2022, Quartiersname Nr. 6 Plaue/Kirchmöser, Wohnungen 40-80 m2, Gebäudezustand „Gut“, Wohnungsausstattung „Mittel“, Nettokaltmiete Spanne: 5,00 – 5,50 €/m2 + 5% Fortschreibung = 5,25 – 5,78 €, Ø 5,65 €
  • Mietverträge: unbefristet
  • WE EG links: Kaltmiete  300,50 € (5,00 €/m2), Beginn 01.11.2008, Kaution 600 €
  • WE EG rechts: Kaltmiete  391,74 € (6,00 €/m2), Beginn 01.03.2022, Kaution 780 €
  • WE OG links: Kaltmiete  300,50 € (5,00 €/m2), Beginn 01.11.2010, Kaution 600 €
  • WE OG rechts: Kaltmiete  326,45 € (5,00 €/m2), Beginn 01.12.2010, Kaution 650 €
  • Mieterhöhungen: keine

In den Mietverträgen wurden die Stellplätze und Kellerräume teilweise nicht erwähnt. Nach dem Kauf ist zu empfehlen, die Zuordnung schriftlich festzuhalten. 

Die Wohnflächen wurden auf Basis der ursprünglichen Planung errechnet: Es sollten Balkone errichtet werden. Stattdessen wurden den Mietern Gartenparzellen mit etwas größeren Terrassen zur Verfügung gestellt. Die Gartenfläche kann nicht auf die Wohnfläche angerechnet werden. Die Terrassen dagegen können zur Wohnfläche gezählt werden. Ein direktes Angrenzen der Terrassen an die Wohnungen ist in der Wohnflächenverordnung nicht gefordert. Nach Rechtsprechung des BGH ist es für die Höhe der Miete unerheblich, wenn die im Vertrag wiedergegebene Wohnfläche weniger als 10 % von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Die Flächen der ursprünglich geplanten Balkone und die Größe der Terrassen sollten ungefähr übereinstimmen. Nach neuester Rechtssprechung sollten die Terrassen nur zu einem Viertel angerechnet werden, da hier wahrscheinlich keine besondere Wohnwertsteigerung anzunehmen ist. Zusammenfassend kann wahrscheinlich angenommen werden, dass die in den Mietverträgen festgehaltenen Wohnflächen, trotz der veränderten Bauplanung, der Realität entsprechen.

Soziologische & demographische Faktoren

  • Mieter: Rentner, 50-76 Jahre, bezahlen die Miete immer, Eingang 01.-15. des Monats
  • Demografiebericht 2020 Brandenburg an der Havel von Anett Günther: 
  • Anzahl Bewohner: seit 2010 stabil, 71.574 (2015), 72.285 (2018)
  • Altersgruppen 2018: 10.172 (0-18 Jahre), 42.215 (18 bis unter 65 Jahre), 19.898 (über 65 Jahre), Jugendquotient 27, Altersquotient 48
  • Herkunft 2018: 95% Deutsche Bevölkerung, 5% Ausländische Bevölkerung
  • Plaue Bevölkerungsgewinn von 2010 bis 2018: +75, Zuzug von Personen über 65 Jahre und 0-18 Jahren
  • Prognose 2030: Phase der Konsolidierung, ca. 67.150-70.435 Personen
  • Bruttoeinkommen in Brandenburg an der Havel, 2019 (Statista.com) pro Monat in Vollzeit: Median 2.927 €, Facharbeiter 2.820 €, Akademiker 4.560 €
  • Ø Renten in Brandenburg 2020 nach 35 Versicherungsjahren (Deutsche Rentenversicherung): Männer 1.511 €, Frauen 1.273 €

Architektonische Faktoren

  • Baujahr: .1936, fiktives Baujahr: 2008
  • Geschosse: 1 Kellergeschoss, 2 Vollgeschosse, 1 Dachgeschoss
  • Höhe der baulichen Anlage: ca. 11,43 m
  • Bruttogrundfläche Gesamt (BGF): ca. 668,36 m2
  • Geschossflächenzahl (GFZ): ca. 0,68, Grundflächenzahl (GRZ): ca. 0,34
  • Gesamtwohnfläche: ca. 250,78 m2
  • Fläche Vollkeller: ca. 123,43 m2, Fläche Dachboden: ca. 136,32 m2
  • Umbauter Raum Gesamt: ca. 1.747,19 m3
  • Wohneinheiten: jeweils 3 Zimmer, separate Küche, Bad, Flur, Gartenparzelle mit Terrasse, Stellplatz, Kellerraum
  • Mögliches Ausbaupotenzial (Dachgeschoss) ist vorher mit der Baubehörde abzusprechen.
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